租赁崛起的制度变革效应

2017-07-26 14:41
租赁崛起是我国住房制度上的重大事件,国家住房政策、住房管理工作已开始向此倾斜。租赁崛起,能不能降低房价?或许很多人持否定的态度。因为,“买房置业”和“安居乐业”是国人亘古不变的传统和追求。在当代大城市,租房意味着“漂”,只有买房才意味着“扎根”。而且,房子附加很多价值,比如买房才能落户,买房后小孩才能就近入读公办学校,买房才能办一张大额的信用卡。甚至,如《欢乐颂》描绘的景象,小区物业对业主和租客的态度也截然不同。因此,很多人认为,残酷的现实逼大家去买房,在众人理性的推动下,房价出现了非理性上涨。不过,现在租房的人越来越多了,目前有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%;20大城市租房人群平均占比达40%,13个城市占比接近或超过50%。当人口向大城市涌入,并刚好碰上了“高房价”,租赁不得不崛起。顺应这部分刚需,发展租赁市场就是长效机制。由此,近期从中央到地方,对租赁市场的重视史无前例,比如发布租赁法规、供地配建租赁住房、规定租赁同享公共服务等等。近期有两个信号,笔者认为,不仅将宣告租赁时代到来,而且将会对未来房价形成冲击。一是国家越来越强调租赁同享公共服务,这将是从“不得不租”到“可以租”的根本变化。过去,大家选择租赁有两种情况,或者买不起房,或者买房前的暂租。但近期,随着国家一系列文件发布,越来越多的城市强调租赁同享公共服务,深圳、杭州和南京等城市,常住居民凭租赁合同享受就近入读公办学校,已成为现实,未来多数城市将跟进。由此,即便房价很高,但租房者可以独善其身;二是租赁有效供应增加。过去,大家都在谈,没有租过房不足以谈人生、租房是大学生了解社会阴暗面的第一课,租赁秩序这么差,谁愿意租房呢?近期,国家强调租赁秩序整治,北京力度最大,各地都在学习北京。新房空间越来越小,政府管理重心将转向存量房,特别是租赁市场。近期,九部委发布文件,强调“建设政府住房租赁交易服务平台”,意味着这种转变已开启。未来,不仅房源、价格、租赁当事人等信息将在平台上披露,且合同录入、租赁备案都在平台上进行,当事人信用管理和政府监管也依据这个平台。7月24日,备受关注的上海“只租不售”用地出让,两宗地均由区属国企以超低底价斩获,着实让业内震惊,可见政府扶持企业规模化租赁的决心和力度。这两宗地的楼面价不足6000元,而去年同一片区“招拍挂”出让地块的楼面价高达3.76万元。笔者粗略匡算,这两宗地未来的租金回报率可达4%-5%,考虑到国企带头和引领,加上税收、融资优惠,未来企业租赁将大规模增加。如果供地向租赁倾斜,店大不欺客的企业做租赁业务,租赁供应的有效性、租赁市场秩序将大为改观。更为重要的是,类似于上海“只租不售”类型的供地增加了,区域的租金将会明显稳定下来。同时,鼓励盘活存量商办类闲置低效供地,并建设租赁住房,学习北京在低成本的集体土地上试点建设租赁住房,再加上轰轰烈烈的长足公寓兴起等等,未来租赁住房供应将会“放量”增长。由此,房屋租金将会“长周期”下跌。同时,租赁大规模分流住房需求,商品住房市场供求已趋于平衡,局部开始过剩,商品房价格也难以继续大涨。因此,商品住房市场上投资需求将会明显减少,特别是指望短炒获利的投机者们,不得不退出市场,高房价或许有了渐进“软着陆”的选择。租赁崛起是我国住房制度上的重大事件,国家住房政策、住房管理工作已开始向此倾斜。近期,政治局会议部署下半年工作时,指出房地产政策保持连续性、稳定性,同时要加强长效机制建设。因此,未来楼市调控将坚持“政策稳定”和“查漏补缺”的总基调,同时利用难得的“窗口期”,全面发力租赁市场建设,让“3个一亿人”扎根城市,这既是稳定楼市,也是稳定经济,更是转型。
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