调控机遇下的租赁市场:空间巨大多痛点待解

2017-04-06 09:53
连日来不断的调控加码,俨然一副为房地产吹响“中场哨”的节奏。各种限制买卖的附加条件之下,新房和二手房市场面临巨大的交易量下滑压力,租赁市场在此刻被推向巨变前夕的微妙时刻。“尽管此轮调控对于市场的震动很大,但是我们也应当清晰地看到房地产市场政策的四个基本出发点:一是调控的目标是以满足新市民住房需求为主要方向;二是建立购租并举的住房供应体系;三是以市场为主体满足多层次住房需求;四是以政府为主体满足低收入群体的住房保障需求。看清楚了这四点,我们便能理解中国房地产市场运行逻辑的基本点。”在近日链家研究院举办的《租赁市场的规范与发展》主题论坛谈上,谈及对于此次调控的看法,链家研究院院长杨现领表示。正如其所言,自2015年以来,中央多次提出“建立购租并举的住房供应体系”,租赁市场的关注度更是持续上升,从住宅租赁领域多环节的模式创新,到持有型经营地块的拍出,再到开发商对于长租公寓的多方试水。随着房价上涨逐渐接近天花板,房屋租赁市场显然迎来了最为合适的发展时机。租赁的供需新格局“不容置疑,租赁会越来越成为中国房地产市场和宏观经济的一个重要组成部分。首先,会有越来越多的人选择用租房的方式满足住房需求;其次,未来越来越多的房屋会通过存量盘活的形式进入租赁市场,成为供给的一部分;最后,租赁作为一个产业,会成为带动中国整个房地产业发展的重要组成部分和经济增长的重要推动力。”杨现领表示。据链家研究院的数据显示,从租赁市场的需求端来看,目前流动人口家庭化流动趋势明显,携子女配偶老人流动的比例达到60%,在现居住地的平均时间超过3年,其中有37%超过5年。此外,服务业占比达到80%,人口在城市内部的流动性增强。与此同时,在高房价的压力之下,高素质人群婚姻年龄推迟,2007年-2012年5年间,我国30岁以上结婚人群占比上升4个百分点。“这些人群都将成为未来租赁市场强大的需求群体。”此外,从现有的市场供应结构来看。存量方面,随着房屋买卖交易端的各种调控不断升级,将会有更多业主将房屋用于出租。而随着专业化和机构化管理运营主体的进入,以前的存量闲置房产如国企资产、闲置的商业地产、工业厂房等都将通过合理的方式实现“商改租”、“工改租”。增量方面,开发商会将一部分新增开发用于出租和持有,政府也会将一部分土地供应单列用于出租。而从国际规律来看,越是一线城市,租赁人口的占比就越高。据链家研究院发布的《租赁市场系列研究报告》显示,美国、日本和英国的租赁人口占比分别是35%、33%和37%,而中国的租赁人口占比只有11.64%。“北京的市场今天购买门槛已经很高,未来不希望大家连租房都租不起,如果租不起了,这个城市就失去它的活力了。所以说,衡量一个城市发达程度的重要指标就是租赁发展程度。”杨现领表示。供应端多难题待解尽管从外部环境来说,租赁市场已经处于发展的良好时机点上,然而,诸多内部市场的问题却不容忽略。首先,从制度层面来看,北京房协副会长兼秘书长陈志认为,围绕刺激、保护、支持租赁市场的许多制度要素包括指导思想都不是完全匹配,也很欠缺。此外,租赁市场供给绝对数量的偏少是最为突出的问题。目前,北京约800万流动人口中对于房屋的租赁需求约有270万套。然而,北京现有750万套存量房屋中,能用于租赁的仅有150万套。“租房市场的主要问题突出表现在供给主体和供给渠道单一:首先,政府在租赁住宅的供给上一直发挥主导作用,从廉租房、公租房到一系列各种形式的保障房住房,市场化的力量没有得到充分发挥;其次,增量的供给目前仍处于主导地位,存量资源的盘活利用不足。在租赁供给不足最为突出的一线城市,仍然存在大量闲置的、未被充分使用的私人房源、工业和商办物业。此外,由于持有成本低、流通成本高,导致很多人不愿意把房子放出来,而当下的调控更是让市场基本处于一种相对被冻结的状态,很多房子想出也出不来了。”杨现领认为,激活存量的空间远远大于增量供给的空间,而这需要专业化、规模化管理与运营机构的发展以及配套政策的落地。而从具体房屋的供应状况来看,户型错配、供给质量差、换房周期短也是比较明显的问题。据统计,现有租赁市场中,租期在两年以内的房源占比高达64.5%。为此,杨现领建议培育专业化租赁机构,提高租住品质,促进市场供应主体多元化。此外,规范交易流程,保障双方权益。同时,逐步完善承租人在租住城市中的各种权利,包括落户、子女上学、医疗保障等与买房自住居民的平等化。进一步深化户籍改革力度,将租住时间与户籍办理相挂钩,让租赁家庭最终可以享受与购房人群相同的公共品服务。陈志则提出,“我们还需要不断努力,去树立和培育租赁市场的理念,特别是要在鼓励和保障租赁市场健康发展的制度层面上加强研究,要树立和培育租赁市场的理念。”“我对于购租并举的理解是,在购的层面强调新房和二手交易的平衡,在租的层面强调通过规范租赁市场秩序、培育专业化运营机构、提高租赁品质,让租赁真正成为解决新市民住房需求的方式。我们希望更多地发挥市场和机构的力量,让品质租房成为一种生活方式。”杨现领提出。
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